יישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית – כיצד עושים זאת נכון

התחדשות עירונית מהווה מנוע לשינוי חברתי וצמיחה כלכלית. שכונות שעברו התחדשות עירונית אפשרו לבעלי הדירות, מבלי שיוציאו כסף מכיסם, לקבל דירות גדולות יותר ובטוחות יותר, תוך עליית ערך משמעותית מבחינה נדל”נית. בשכונות החדשות הוקמו שטחי מסחר ושירותים ציבוריים ברמה גבוהה לרווחת התושבים. היזמים מצידם נהנים מרווחים ממכירת הדירות הנוספות בפרויקט וממוניטין שנצבר מהצלחת הפרויקט. והרשות המקומית מקבלת הכנסות, שכונה חדישה, מבנים ציבוריים ושטחים פתוחים.

יחד עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים מעצם טיבם וטבעם: הפרויקט תלוי במספר רב של צדדים – דיירים, עורכי דין, יזמים, קבלנים, בנקים, רשות מקומית ועוד. הצדדים להסכם יוצאים למסע ארוך בן מספר שנים שבמהלכן היזם מתכנן את השטח, מקבל את האישורים הנדרשים ובונה את הפרויקט.

במהלך הפרויקט יכולים להתעורר קשיים רבים אשר עלולים לגרום לבעיות ומשברים, עד כדי עצירת הפרויקט, ומעבר ממצב של win-win למצב של lose-lose לכולם. בעיות כדוגמת התנגדויות דיירים, קשיי מימון, רגולציה, איכות סביבה, בעיות תשתית, הגבלות שימור, ועוד. כל זאת, כאשר הפרויקט נמשך על פני פרק זמן ארוך, מה שעלול לגרום לחשיפה למשברים כלכליים, מהפכים פוליטיים, שינויי מדיניות ועוד.

בניגוד לפרויקט בניה רגיל, בהתחדשות עירונית מדובר על שנים של עבודה סיזיפית מול עשרות ולעיתים מאות דיירים, איסוף חתימות, חתימה על הסכמים, קידום הליכי תכנון, ואף לאחר תחילת שלב הבנייה, היזם נדרש להתמודד לאורך כל הדרך עם קבוצה גדולה של דיירים, על כל המורכבות שבכך.

סכסוכים בהתחדשות עירונית

קשה לראות פרויקט מורכב שכזה בלי סכסוכים בין הצדדים.

סכסוכים בהתחדשות עירונית יכולים להיות מכמה סוגים:

• סכסוכים בין הדיירים לבין עצמם: האם לקדם את הפרויקט? באיזו צורה? איזה יזם לבחור?
• סכסוכים בין הדיירים (או נציגות הדיירים) לבין היזם: בשלב הראשון – דיירים סרבנים, בשלב השני – הפרות נטענות של הסכם הפיתוח.
• סכסוכים בין הדיירים לבין מומחים מטעמם: בין אם ה”מינהלת” או “מתווכים”/ “מעאכרים” שהחתימו אותם בתחילת הדרך, ובין עם מומחים שמלווים את הליך התכנון והביצוע.
• סכסוכים בין יזמים: לא אחת נתקלים בפרויקטים בהם דיירים חתמו לטובת יותר מאשר יזם אחד.
• סכסוכים בין עורכי דין: בפרויקטים לא מעטים נתקלים בעורכי דין ממשרדים שונים, אשר מבקשים לקדם את הפרויקט ונמצאים בקשר עם חלק מן הדיירים.

בנוסף, אנו עדים לסכסוכים בין היזם לקבלן או לקבלני המשנה, בין היזם לרשות המקומית, ועוד.

מה קורה כאשר פורץ סכסוך בפרויקט שהוא גם כך מורכב ומסובך?

הכי טוב, הכי זול והכי יעיל – לפתור את הסכסוך ללא צורך בהליך משפטי. אבל לא תמיד זה מצליח, וזה גם עולה לא מעט.

קיום הליכים בבית משפט

האלטרנטיבה של פנייה להליך המשפטי היא קטסטרופלית מבחינת היזם, מכמה בחינות קריטיות:

• מומחיות: מטבע הדברים, השופט או השופטת שמונו לדון בסכסוך לא תמיד בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית, על כל המורכבויות הכרוכות בכך. מה הדבר אומר מבחינת הצווים וההחלטות שייתן בית המשפט בכל הנוגע לגורל הפרויקט?
• לוחות זמנים: הליך משפטי נמשך על פני שנים. אם לא די בכך – לכל צד יש זכות ערעור, כך שההליך יכול שיימשך בבית משפט שלערעור. המשמעות היא עוד כמה שנים של התדיינות משפטית. ההשלכות של לוחות זמנים כה ארוכים לפרויקט התחדשות עירונית הן הרסניות.
• עלויות: העלויות הכרוכות בניהול הליך משפטי ממושך, עם עורכי דין, משאבי הנהלה, עימותים עם הצדדים לפרויקט תוך כדי התנהלותו היא בלתי נסבלת מבחינת היזם.
• פומביות: דיונים בבתי משפט מתנהלים בדלתיים פתוחות. במקרים רבים יזמים מוצאים את עצמם מתמודדים מול כתבות מכפישות בעיתונות בגין תביעות שהוגשו נגד היזמים, וזאת עוד בטרם שהיזם קיבל את כתב התביעה. במקרים אחרים, כאשר יזמים מגישים תביעה נגד דיירים סרבנים, כל חיפוש ברשת האינטרנט אודות הקבלן – יעלה מיד את התביעה שהגיש.

כך שניהול הליך בבית המשפט הוא במקרים רבים lose-lose, שבו כל הצדדים מפסידים.

 

קיום הליכי גישור או בוררות

אם כן, כיצד ניתן להתמודד עם הנזקים ההרסניים שעלולים להיגרם בבית המשפט?

הפתרון המיטבי הוא לבחור מראש בהליך אלטרנטיבי של גישור או בוררות, או שילוב של שניהם.

 

הליכי גישור

גישור: הצדדים נפגשים עם צד שלישי אובייקטיבי, הלא הוא המגשר, אשר פועל במטרה להביא את הצדדים לגיבוש הסדר לסיום הסכסוך בדרכי שלום. מדובר בהליך מהיר, חסכוני, דיסקרטי והכי חשוב – בונה הסכמות.

החיסרון של הגישור הוא שבמידה שהצדדים לא מצליחים להגיע להסכם, המגשר לא יכול לכפות על הצדדים את הפתרון. ובמקרה כזה, שוב מגיעים לבית המשפט.

 

הליכי בוררות

גם בבוררות, כמו בגישור, הצדדים נפגשים עם צד שלישי אובייקטיבי, אשר פועל לסייע להם בסיום הסכסוך. אלא שבניגוד לגישור – לבורר יש סמכות להכריע.

לבוררות כמה יתרונות מובנים על הליך בבית משפט:

• מומחיות: בחירת בורר מקצועי אשר בקיא וחי את נושא ההתחדשות העירונית. במקרים בהם הדבר נדרש, ניתן להגדיר מראש שהבורר יהא רשאי למנות מהנדס לצידו, אשר ילווה את הפרויקט.
• לוחות זמנים: שבועות או חודשים. הצדדים יכולים להגדיר מראש את פרק הזמן.
• עלויות: עלויות התדיינות נמוכות בשל ההליך הקצר.
• פומביות: הליך הבוררות הוא דיסקרטי לחלוטין.

 

גישבור – שילוב של גישור ובוררות

במקרים רבים, מומלץ לשלב בין השניים: להתחיל בגישור על מנת להוריד את הלהבות בסכסוך ולחתור להגיע להסדר מתוך הסכמה. ברוב המכריע של המקרים – הגישור מצליח, כך שאנו נמצאים לאחר הסכסוך בתוך ישיבה אחת או שתיים.

במידה שהגישור לא צלח – ניתן למנות בורר, במקומו של המגשר, אשר ידון בעניינים שנותרו במחלוקת, ויכריע בהם.

שילוב זה אפשרי במוסד לבוררות, שבו ניתן לבצע את הליך הגישבור (גישור עם מגשר מומחה ובוררות עם בורר מומחה) תחת קורת גג אחת.

 

הדרך המומלצת לקיום הליך בוררות

ואם כבר הסכימו הצדדים על פנייה להליך של בוררות במקרה של מחלוקת ביניהם, כיצד עושים זאת נכון?

ראשית, סעיף כללי של הפניה לבוררות אינו מספיק, שכן במקרה של סכסוך, כל בורר שיציע התובע – הנתבע יתנגד. כתוצאה מכך, בלית ברירה יאלץ התובע לפנות לבית המשפט על מנת שימנה בורר. אותו בית משפט שמלכתחילה הצדדים ביקשו להימנע מהליכים במסגרתו. כך יוצא שהתהליך כולו נמשך על פני חודשים רק כדי למנות בורר, מבלי שיתחילו בכלל בבירור המחלוקת, כאשר אם הצדדים היו מנסחים מלכתחילה סעיף בוררות בדרך הנכונה, סביר להניח שכבר היו בתום ההליך.

שנית, גם הפניה לבורר ספציפי אינה טובה מספיק. שהרי במקרה של סכסוך בעוד כמה שנים, יתכן שהבורר לא יהיה זמין, לא בארץ, לא בקו הבריאות, או אולי לא מעוניין לקיים את ההליך בין הצדדים. כך ששוב התובע נאלץ לפנות לבית המשפט כדי למנות בורר…

שלישית, גם הפנייה לראש לשכת עורכי הדין לא תמיד תביא לבחירת הבורר המתאים ביותר לדון בסכסוך.

הדרך המומלצת היא פנייה למוסד לבוררות בעל מוניטין, ניסיון ומומחיות בתחום, שמחזיק כמה יתרונות מובנים על פני כל מוסד או הליך אחר:

• כללי בוררות: למוסד לבוררות כללים מסודרים וברורים, בדומה לתקנות בבית משפט. ההליך מובנה וידוע מראש.
• זהות הבורר: הצדדים בוחרים בורר מתוך רשימה של אנשי מקצוע, מומחים בתחום. כאשר מגיע סכסוך למוסד לבוררות, בודקת הנהלת המוסד לבוררות את מהות הסכסוך, היקף הסכסוך ומציעה לצדדים 3 בוררים מעולים, מומחים בתחום, המתאימים לדיון בסכסוך הספציפי.
• ניהול: במוסד לבוררות מתמחים בבוררות. הנהלת המוסד מוודאה שאין ניגודי עניינים, הבורר גם הוא כפוף לכללי המוסד לבוררות, הצוות המקצועי מפקח ומלווה את ההליך ודואג שיתנהל בצורה הטובה ביותר.
• כללי התחדשות עירונית: במוסד בוררות מקצועי אשר מומחה בהתחדשות עירונית ישנם כללים ייחודיים להתחדשות עירונית, אשר מותאמים לסכסוכים בתחום. ההליך מתחיל בגישור, כדי להביא את הצדדים להסכמה. המוסד ממנה מגשר, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית. המגשר מבין את החששות של הדיירים, את האינטרסים של היזם, ומציע פתרון ראוי לשני הצדדים. ברוב המקרים המגשר מצליח להביא את הצדדים להסכמות.

באותם מקרים בודדים שהגישור לא מצליח – עוברים להליך בוררות, כאשר הכרעה בפסק בוררות ניתנת תוך 45 יום מכתב הטענות האחרון.

• עלויות: המוסד הישראלי לבוררות עסקית הוא מוסד ציבורי, בבעלות של איגוד לשכות המסחר, אגודה עותומנית ללא כוונת רווח. כתוצאה מכך, עלות ההליך היא הנמוכה ביותר בישראל.
• ערכאת ערעור: במוסד לבוררות נהנים מכל העולמות. הצדדים בוחרים – או שהכרעת הבורר תחייב אותם, או שתהיה לצדדים אפשרות לערער על הבורר לפני ערכאת ערעור.

שילוב של היתרונות האמורים לעיל במוסד לבוררות נותן מענה שאין לו אח ורע בעולם יישוב הסכסוכים, לא בבית משפט ולא בכל הליך אחר מול מגשר או בורר יחיד.

לחצו כאן בכדי לקרוא על המוסד לבוררות עסקית.

לחצו כאן לנוסח סעיף בוררות.